Сбербанк рассказал, как будут работать застройщики после вступления в силу обновленного ФЗ-214

1 июля 2019 года ситуация на строительном рынке жилой недвижимости кардинально изменится. Больше девелоперы не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую и будут обязаны оформлять сделки купли-продажи через эскроу-счета, в соответствии с ФЗ-214. Эта информация давно обсуждается, но не все до конца представляют, как застройщики будут работать по новым правилам. 72.RU разобрался в ситуации.

Теперь при недостатке собственных средств игроки рынка недвижимости будут обращаться в банк за проектным финансированием. Поэтому рассмотрение кредитных заявок от застройщиков для Сбербанка стало одним из наиболее важных направлений деятельности.

Для точного анализа надежности застройщика, разработки востребованных продуктов, полного банковского сопровождения проектов и проектного финансирования девелоперов с использованием счетов эскроу в Сбербанке была создана целая инфраструктура.

В банке не прекращается диалог и обсуждение ситуации при поступлении каждой новой заявки на проектное финансирование. Ставки с применением счетов эскроу в Сбербанке могут быть разные. Всех застройщиков волнует вопрос, может ли процентная ставка опуститься ниже уровня 5–6 % или вовсе приблизиться к нулю. В банке подчеркивают, такое возможно.

Ставки по проектным кредитам для застройщиков формируются исходя из следующих параметров. Базовая ставка начисляется на остаток суммы задолженности, не покрытой счетами эскроу. Спецставка начисляется на каждый рубль ссудной задолженности, которая покрыта счетами эскроу. Таким образом, если у застройщика на руках 100 миллионов рублей и один рубль на счетах эскроу (то есть ноль продаж), то процентная ставка устанавливается в размере базовой. Если 100 миллионов рублей покрыты на 50% счетами эскроу, то весь долг начисляется по формуле: 50% долга по спецставке и оставшиеся 50% по базовой. Если 100 миллионов перекрываются счетами эскроу в 100%-ном размере, то на весь долг ложится спецставка в 0,01%.

Специальная ставка устанавливается в фиксированных границах. Базовая же ставка зависит от общего срока кредитования, который в Сбербанке возможен до пяти лет. Также она зависит от принципов уплаты процентов. В Сбербанке предусмотрена выдача кредита и полное отсутствие платежей в пользу банка, проценты нужно будет компенсировать только после ввода объекта в эксплуатацию.

— Сбербанк выводит на рынок линейку продуктов для девелоперов, которые позволят покрыть недостаток собственных средств на любой из стадий реализации жилого объекта — от разработки проектной документации и до ввода зданий в эксплуатацию. Одним из таких продуктов стал «Кредит под будущую прибыль действующих проектов» — уникальное предложение от банка. В апреле будет открыт к оформлению «Мезонинный кредит», который может обеспечить финансирование абсолютно нового проекта, к которому застройщик только планирует приступить, — прокомментировал Сергей Бессонов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Сбербанка.

Также Сбербанк запустил ряд комбинированных продуктов, которые существуют на стыке продуктов корпоративного и розничного сегмента. Например, «Комплексное предложение для застройщиков и покупателей квартир». Застройщику предлагают либо получить всю экономию под средства на счетах эскроу, либо отдать часть экономии покупателям (физическим лицам). Те, кто приобретает квартиры с помощью жилищного кредита, в этом случае могут рассчитывать на снижение ипотечной ставки. Например, если стандартная ставка 10,6% годовых, то специальная ипотечная ставка может опуститься до уровня 9%. Такая программа активнее мотивирует физлиц на сделки с застройщиками, что позволяет девелоперам намного быстрее реализовать квартиры в своих проектах, нежели при стандартной ипотечной ставке.

К концу марта в Сбербанке открыто 6400 расчетных счетов застройщиков (60% всех открытых в РФ девелоперских счетов), через которые проходят активные перечисления и транзакции — около 12 700 в день.

— Сейчас в Сбербанке зарегистрировано 207 заявок на проектное финансирование жилищного строительства, из них 137 заявок — с использованием эскроу-счетов. Мы рассчитываем, что доля заявок с эскроу будет постоянно нарастать. Думаю, что в третьем квартале этого года этот показатель достигнет 100%. Сбербанк продумывает удобные сервисы и продукты для финансирования девелоперов, чтобы им было проще адаптироваться к новым условиям работы, — отметил Сергей Бессонов.

По количеству сделок наиболее активными в работе с эскроу стали застройщики из Челябинской области, а по объемам — Москвы, Московской и Ленинградской областей. Всего за год работы по правилам эскроу банк одобрил 91 сделку на 102 миллиарда рублей, хотя полгода назад было всего 10 одобренных таких кредитов. Если говорить о темпах, то в месяц примерно 100 новых заявок на проектное финансирование поступает в Сбербанк.

Напомним, первая сделка с применением счета эскроу была оформлена в Тюменском отделении Сбербанка с застройщиком «Брусника». С 1 июля этого года по схеме с эскроу будут вынуждены работать все застройщики страны без исключения.

_{ПАО «Сбербанк»}