Почему квартиры в новостройках не станут дешевле, и почему покупать их стоит именно сейчас

В период турбулентности в экономике всё чаще раздаются голоса людей, называющих себя экспертами, которые прогнозируют значительное падение цен на недвижимость. Послушав таких «экспертов», люди «притормаживают» покупку, тем самым теряя шанс вложить свои деньги или улучшить жилищные условия. Чтобы рассказать, что на самом деле происходит на рынке новостроек и дать прогноз на будущее, за круглым столом собрались представители застройщиков и инвесторы.

В круглом столе приняли участие: финансовый консультант и инвестор Ренат Бикбулатов, коммерческий директор ГК «ЭНКО» Андрей Скосырский, директор по продажам ГК «ТИС» Татьяна Палецких и коммерческий директор ГК «Дом» Егор Добрынин.

Стоит ли ждать падения цен? Мнение инвестора

Как отметил Ренат Бикбулатов, в текущей ситуации есть положительные и отрицательные факторы, которые могут повлиять на движение цен.

— Самый сильный отрицательный фактор, который мы сейчас видим, — это снижение спроса на фоне карантина. Кроме этого, второй отрицательный фактор для нашей страны — это снижение цен на нефть. Ну и третий отрицательный фактор — будет ли вторая волна вируса.

При этом есть и положительные факторы:

• снижение Центробанком ключевой ставки ускорит экономические процессы и простимулирует спрос;

• введенный налог на вклады и доходы на облигации приведет к переходу традиционных инвесторов в такой инструмент, как жилая недвижимость с 5–6% годовых доходности.

Так, сумма средств на вкладах россиян — около 30 триллионов рублей, и большая часть этих денег в результате выйдет на рынок недвижимости. Поэтому, по мнению Рената Бикбулатова, предпосылок для снижения цен в случае окончания карантина в июне нет. Цены могут поползти вниз только при продлении карантина на лето и осень, но такой сценарий пока что представляется маловероятным.

Между тем присутствовавшие на круглом столе застройщики отметили, что на внешнем контуре можно наблюдать ошибочное представление о снижении спроса, продуцируемое сообщениями федеральных СМИ, в то время как в Тюмени ситуация отличается от общероссийской.

— Что мы видим сейчас? В марте огромное количество входящих обращений, в апреле онлайн-регистрация, потом в середине месяца деятельность застройщиков разрешили на территории города. В итоге — конец прошлого года, март и апрель для меня одинаковые с точки зрения продаж. Ни о каком снижении спроса говорить не приходится, — высказался коммерческий директор ГК «Дом» Егор Добрынин.

С приходом новой госпрограммы по ипотечной ставке 6,5% меняется и процесс принятия решения о покупке. Раньше человеку нужно было думать про первоначальный взнос, одобрят или нет такую сумму кредита и какой будет платеж, было слишком много переменных.

Сейчас по сути ситуация такая: мы имеем на любую квартиру одинаковый платеж — 22 тысячи рублей в месяц. Любая квартира теперь стоит 22 тысячи рублей в месяц, даже если ее цена 9,4 миллиона. Просто логика теперь такая — нужно из стоимости квартиры отнять 3 миллиона путинской ипотеки и понять, какой у тебя первоначальный взнос.

Вопрос первоначального взноса в нашем регионе не является таким болезненным, потому что у нас есть покупатели из ХМАО и ЯНАО, потому что здесь есть очень горячий рынок вторички, который превосходит первичный рынок. При прочих равных покупка новостройки в этих условиях становится понятнее для потребителя — ставка сопоставима со ставкой инфляции, квартиру в новостройке купить легче, а ее инвестиционная привлекательность и инфраструктура выигрывают у любой вторички.

Всё это приведет к тому, чтобы застройщики в лучшем случае старались сдерживать цены или повышать их при условии комплексного освоения территории.

Конечно, застройщики будут делать скидки и предложения, но у крупных основных игроков рынка не будет никаких предпосылок для снижения стоимости даже на короткий период.

Коллегу поддержала и директор по продажам ГК «ТИС» Татьяна Палецких:

— Нашей компании в этом году 22 года, и, действительно, цены падали только в 2006 году, во все остальные кризисы цены только росли. У меня есть личная статистика, какой цена была на стадии котлована и по какой цене наши дольщики продают квартиры потом. Разница всегда от 20 до 30 процентов.

Теперь к структуре спроса. В Тюмени специфический рынок, люди переезжают с Севера, северяне спрашивают уже, куда можно вложить свои вклады, люди получили сигнал и хотят сберечь свои деньги в более надежном инструменте. Если они сейчас войдут в проект на стадии котлована, то через 1,5–2 года получат +20–30 процентов. Ни один из наших проектов не был с меньшей выгодой.

Не стоит забывать и о том, что снижению цен препятствует система эскроу-счетов, отметил коммерческий директор ГК «ЭНКО» Андрей Скосырский.

— У банка есть согласованная модель поведения застройщика, и застройщик сам не может принять решение продавать по цене ниже согласованной. Иллюзия, что застройщик сейчас может играть ценой. Застройщик строит на деньги банка, и банк блюдет свою доходность. По эскроу всё больше строек, и банки будут влиять в том числе на стоимость.

Отметили застройщики и неочевидные точки роста в текущей ситуации.

Коммерческий директор ГК «Дом» Егор Добрынин:

— Давайте подумаем, какой средний бюджет на отпуск семьи в ХМАО и ЯНАО. Сколько отпусков будут модифицированы или отменены — какой это хороший первоначальный взнос для совершения покупки. В отпуск всё равно в этом году не уехать, можно вложить эти деньги в первоначальный взнос и платить 22 тысячи ипотеки в месяц. Инвестировать в будущее и стабильность в наше неспокойное время. Для покупателя это надежное и понятное вложение.

Усугубление экономической ситуации приведет к росту миграции внутри России, и мигрировать люди будут в благополучные регионы, к которым относится и Тюменская область. Что это значит для рынка недвижимости? Увеличение спроса на аренду, а значит, возрастающая привлекательность покупки квартир для сдачи инвесторами.

Еще один неочевидный тренд после периода самоизоляции — увеличение спроса на студии и однокомнатные квартиры, так как многие захотят разъехаться — это касается и тех, кто живет вместе с родителями, и, к сожалению, многих семей, которые после самоизоляции разводятся.

Резюме

Именно сейчас на рынке новостроек привлекательная ситуация как для покупателей жилья, так и для инвесторов.

Ближайшая перспектива похожа на ситуацию взаимного выигрыша. Снижение цен на вторичном рынке толкает на то, чтобы действовать в данный момент. Найти покупателя на вторичку по сегодняшним ценам и перейти в новостройку. Потому что в будущем разница между вторичкой и первичкой будет увеличиваться.

Вот полное видео встречи: